O que vem por aí no seu condomínio rural agora que o STJ entrou na conversa

Imagine a cena: fim de tarde e terra molhada depois da chuva; de um lado, um vizinho aguardando as crianças chegarem da escola; de outro, alguém já coloca um bolo para assar e se deita, preguiçoso, na varanda para ver a noite chegar; lá adiante, vários hóspedes chegam animados para o fim de semana. Três olhares, três projetos de vida, muitas vezes reunidos sob a mesma porteira de um condomínio rural. Para uns, a propriedade é moradia: é onde se acorda bem cedo todos os dias e se cuida da família. Para outros, é lazer, o refúgio de fim de semana, a recompensa de uma vida inteira de trabalho na cidade. E há, ainda, quem veja a propriedade como uma fonte legítima de renda, além do que se cultiva na terra, seja pela hospedagem de experiência, pelo turismo rural, seja pela locação eventual quando a casa está vazia. É justamente entre essa multiplicidade de vivências, olhares e expectativas que mora também uma das discussões jurídicas mais quentes do momento.

Recentemente, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu julgar de uma vez, e de forma a valer para todo o país, a discussão sobre as locações de curta temporada em condomínios residenciais por meio de plataformas digitais – é o que, no vocabulário jurídico, se chama de julgamento sob o rito dos recursos repetitivos. A controvérsia foi cadastrada como Tema 1.443 e, enquanto não há uma resposta definitiva, o tribunal determinou a suspensão dos processos pendentes de julgamento que tratam do mesmo assunto. Em outras palavras: a Corte mandou suspender as discussões até definir a regra do jogo.

A pergunta a ser respondida – cuja resposta valerá como regra a ser seguida pelos juízes de todo o país – parece simples, mas guarda muitos desdobramentos: a cláusula de destinação residencial prevista na convenção de condomínio basta, sozinha, para impedir a locação por curto período via plataforma digital, mesmo quando não houver proibição expressa a esse tipo de aluguel? 

O tema não é novo por lá: a Corte já vinha sinalizando que o aluguel feito de forma repetida e profissional pode descaracterizar a finalidade residencial do imóvel, de modo que esse tipo de uso só seria permitido se a convenção autorizasse de forma clara e expressa. E mudar essa convenção, vale registrar, exige a aprovação de dois terços dos condôminos. Justamente por sua importância, o STJ decidiu agora consolidar esse entendimento em uma orientação que os tribunais de todo o país terão de seguir. Ou seja, a decisão agora terá um caráter de uniformização.

Muito além do muro do condomínio

Encontrar essa uniformidade, porém, não é tarefa nada fácil. O assunto não tem um único lado, nem uma única porta de entrada, e talvez seja esse o ponto mais fascinante para quem quer entender o tamanho da encrenca.

Para além da relação entre vizinhos, as locações de curta temporada carregam outras camadas, como a urbanística e a habitacional, cujo debate vem ganhando corpo. Há estudos que associam a expansão dessas locações à alta no preço da moradia e a mudanças no uso do solo, razão pela qual diversos municípios brasileiros já se organizam para estabelecer suas próprias regras. 

E não se engane: essa discussão não é exclusiva dos grandes centros urbanos. Boa parte dos condomínios rurais de recreio se encontra justamente em municípios de vocação turística, onde a mesma pressão sobre moradia, serviços e território costuma bater à porta – só que, no campo, com contornos próprios, mas não menos importantes.

Há, ainda, o ângulo tributário, que a reforma tributária recente trouxe à tona ao permitir, em certos casos, a equiparação da locação por temporada a serviço de hotelaria – assunto, este, que rende coluna própria e ao qual prometemos voltar.

São tantas “lentes” distintas (jurídicas, urbanísticas, econômicas e sociais) que nos lembramos de quando um mesmo céu é observado por diferentes pessoas: há quem espere chuva, quem preveja estiagem, quem só veja nuvem passageira.

No campo, o caso é outro

Entre todas essas “lentes”, há uma que conhecemos de perto e que costuma ser esquecida no debate: a do campo.

Em essência, a controvérsia debatida no STJ diz respeito à relação entre proprietários: a conhecida tensão entre o direito de usar o que é seu e o dever de não incomodar o sossego do vizinho. E, sabemos, essa tensão não é exclusividade do meio rural – nos centros urbanos, igualmente, convivem quem mora, quem realizou o sonho da casa própria e quem busca uma renda extra. O impasse humano é, no fundo, parecido.

O que muda, e muda bastante, são as peculiaridades locais em que esse impasse ocorre. Nos centros urbanos há quase sempre um condomínio formalmente constituído, com convenção registrada em cartório e regras claras sobre o uso das unidades – o exato documento de que trata a tese do STJ. No campo, essa estrutura costuma ser frágil ou inexistente: boa parte do que se chama de “condomínio rural” é, não raro, um loteamento administrado por uma associação de moradores, ou um arranjo informal em copropriedade, sem convenção ou documento que estabeleça regras mínimas de convivência. Soma-se a isso o fato de que, no rural, a propriedade raramente serve “só para morar” – ela também produz e, muitas vezes, recebe o turismo rural. O resultado é que a mesma pergunta do STJ chega ao campo sem a moldura que a sustenta na cidade.

Pois é exatamente desse documento – frágil ou ausente – que a resolução do conflito depende. Se a regra para uso do espaço é omissa, mal redigida ou descolada da vida real, o que acontece quando a disputa bate à porta do Judiciário? A resposta, até pouco tempo atrás, ficava ao sabor do entendimento de cada julgador. A pretensão da Corte, agora, é dar uma “bússola única” para todo o país. No campo, porém, antes de seguir a “bússola” do STJ, é preciso estabelecer adequadamente um mapa próprio: as regras daquele espaço.

Antes que o conflito pule a cerca

Não nos cabe, nesta oportunidade, torcer por este ou por aquele lado. Há quem veja na locação de curta temporada uma bênção – renda nova, propriedade ocupada, turismo aquecido. E há quem veja um transtorno – estranhos a toda hora, sossego comprometido, descaracterização do lugar onde se escolheu morar. Ambos os sentimentos são legítimos, e a virtude, como quase sempre, mora no equilíbrio e no diálogo.

O que nos cabe, como advogados que vivem o (e no) rural, é repetir o conselho de sempre: antecipe-se. A decisão do STJ está a caminho, mas o conflito, infelizmente, não espera. Enquanto a tese não é fixada, a melhor estratégia segue sendo mediar a questão e adequar ou formalizar as regras de convivência do seu território – seja por convenção, seja por estatuto de associação – em um documento jurídico profissional e personalizado, construído a muitas mãos, que respeite as histórias de quem mora, de quem descansa e de quem empreende.

Ao final, fica a reflexão de que a discussão que hoje acompanhamos no STJ, no fundo, é mais antiga que qualquer aplicativo: trata de como pessoas diferentes, com sonhos diferentes, compartilham no campo um mesmo pedaço de chão; nesse contexto, uma palavra mal compreendida ou uma atitude precipitada no calor das emoções transformam, num piscar de olhos, sonhos em pesadelos. E se há divergências entre vizinhos no campo, elas demandam rapidez na busca por aconselhamento jurídico experiente em prevenção de conflitos rurais para se evitar tais pesadelos que, cotidianamente, são agravados pelos impactos financeiros de sanções dos órgãos ambientais e de processos nos âmbitos administrativo e judicial.